Qu'est-ce que la gestion locative d'un bien ?

Gestion des loyers et des charges

La première tâche du gestionnaire locatif est de récupérer les loyers tous les mois auprès du locataire, de s’assurer qu’il s’agit des bons montants et de les reverser au propriétaire. En cas de retard ou de défaut de paiement, c’est au gestionnaire d’effectuer les relances et les procédures judiciaires pour récupérer les loyers. Lorsque le locataire a payé le bon loyer, le gestionnaire envoie une quittance de loyer.

Une autre de ses missions est de réviser annuellement le loyer, si le bail le spécifie, en se basant sur l’indice de référence des loyers (IRL) publié trimestriellement par l’INSEE. Enfin, si les charges sont calculées sur le schéma de provision, il faudra régulariser annuellement leur montant en comparant le montant provisionné payé par le locataire avec le montant réellement payé par le propriétaire à son syndic de copropriété et ses autres fournisseurs.

Accompagnement administratif et comptable

La gestion locative c’est aussi s’occuper des déclarations auprès de la caisse d’allocation familiale (CAF) afin de s’assurer que le locataire puisse toucher une aide personnalisée au logement (APL) s’il est éligible.

Si le bien est en agence, le gestionnaire locatif accompagnera le propriétaire dans ses démarches fiscales et comptables pour lui permettre d’optimiser sa rentabilité en obtenant la bonne déduction fiscale.

Il lui enverra régulièrement un compte rendu afin que le propriétaire ait de la visibilité sur ce qui se passe au sein de son bien.

Enfin, il guidera le propriétaire et le locataire dans leur choix d’assurance, que ce soit pour de la garantie de loyers impayés (GLI), l’assurance propriétaire non occupant (PNO), ou encore l’assurance habitation du locataire.

Gestion technique du bien

D’autre part, le gestionnaire locatif doit répondre au locataire et lui fournir toutes les informations qu’il a sur les installations de l’appartement que ce soit sur le disjoncteur, les compteurs, internet, le four, la machine à laver, le lave-vaisselle, etc. Plus généralement, sa mission est de vérifier que le séjour du locataire au sein de la location se passe bien et de répondre à toutes ses questions.

Last but not least, il doit s’assurer de la bonne tenue du bien faite par le locataire mais aussi maintenir le bien en l’état contre les dégradations naturelles du temps. Ainsi, le gestionnaire peut faire effectuer des travaux d’entretien courant par son réseau d’artisan. Le réseau d’un gestionnaire doit être composé d’un plombier, d’un électricien, d’un plaquiste, d’un peintre ou encore d’un serrurier.

C’est cette partie de la gestion locative qui peut être très chronophage et qui demande une présence continue au côté des locataires.

Quel coût représente la gestion locative ?

S’il existe plusieurs modèles de rétribution pour la gestion locative, le plus classique reste un pourcentage des loyers que prend l’agence immobilière. Il avoisine les 8,5 % pour les agences traditionnelles et tournent autour de 4 ou 5% pour les néo-agences, les agences immobilières qui ont pris le virage du digital. C’est notamment le cas de Mon Bel Appart, une agence immobilière digitale spécialisée dans la gestion locative de biens meublés Il est important de bien se renseigner sur les services compris : toutes les agences ne proposent pas les mêmes.

Quid de la recherche de locataires ? Pour les professionnels de l’immobilier, la recherche de candidats, la rédaction d’une annonce, le shooting photo de l’appartement ou de la maison, la réalisation des états des lieux représente une mission à part entière : la mise en location. Elle est souvent séparée de la gestion à proprement parlé.

La diversité et le nombre des missions comprises dans la gestion expliquent pourquoi elle est souvent confiée à des professionnels de l’immobilier.