Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente d’un logement neuf ?

Qu'est-ce qu'un logement neuf ?

On parle d’un logement neuf, c’est-à-dire un bien immobilier achevé depuis moins de 5 ans et n’ayant connu qu’un seul propriétaire. En cas de revente au cours des 5 premières années, le logement neuf bascule dans les impératifs de l’immobilier ancien et notamment à propos des diagnostics obligatoires.

Les diagnostics immobiliers d'un logement neuf

Dans le cas de l’achat sur plan, c’est le promoteur immobilier qui est chargé de constituer la base du DDT. Ce premier Dossier de Diagnostic Technique se compose du :

- DPE : le Diagnostic de Performance Energétique. Valable 10 ans, le DPE sera remis à la livraison du logement neuf. Ce diagnostic thermique évalue la consommation énergétique nécessaire au logement, grâce à l’état des systèmes de chauffage et de climatisation par exemple…

- ERP : l’État des Risques et des Pollutions. Autrefois état des risques naturels, miniers et technologiques, ERNMT, puis état des servitudes risques et d'informations sur les sols, ESRIS, l’ERP a une durée de validité de 6 mois. Il précise les risques liés au sol et à son éventuelle pollution.

- Diagnostic loi Carrez. Ce diagnostic permet d'attester de la surface privative habitable d'un lot, c’est-à-dire de calculer la surface de plancher située sous une hauteur de plafond supérieure ou égale à 1,80 mètre, hors balcons et terrasses, après déduction, notamment, des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Le mesurage Carrez doit être inclus dans tous les documents de vente et notamment l’acte authentique de vente.

En bref, les superficies dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m de même que les caves, garages et autres places de parking ne sont pas prises en compte dans le calcul de la loi Carrez.

- Diagnostic termites. Valable 6 mois, il doit être présenté si le logement est situé dans une zone géographique à risque et qui fait l’objet d’un arrêté préfectoral dédié. Un diagnostic qui ne concerne d’ailleurs pas que les constructions bois. 

Mettre en location un logement neuf : quels diagnostics ?

Ceux qui achètent pour louer un logement neuf doivent également se plier aux règles du DDT. Plusieurs diagnostics immobiliers en cours de validité doivent être annexés au contrat de bail. Il s’agit du DPE, Diagnostic de Performance Energétique puisque le locataire est en droit de connaître le coût énergétique de son futur logement. Il doit aussi être informé des éventuels risques naturels ou technologiques comme le radon ou si le logement est situé dans une zone sismique. L’ERP ou Etat des risques naturels, miniers, technologiques est à fournir impérativement dans le DDT.

A noter - le DPE n’est pas valable durant toute la durée de vie du logement, même s’il répond actuellement aux exigences de la RT 2012 ou de la future RE 2020. En cas de vente ou de mise en location au terme des 10 années de validité, un nouveau DPE doit être réalisé.

Logement neuf loué : qu'est-ce qui n'est pas obligatoire ?

En revanche, parlant d’un logement neuf, un certain nombre de diagnostics n’a pas à être présenté. Exemple le diagnostic amiante ne concerne que les immeubles dont le permis de construire a été déposé avant le 1er juillet 1997. Le diagnostic de risque d’exposition au plomb n’est demandé que pour les immeubles construits avant le 1er janvier 1949. Les diagnostics gaz et électricité sont pour les bâtiments de plus de 15 ans.

En résumé, de façon générale, pour les logements neufs ou datant de moins de 15 ans, le DDT contient surtout le diagnostic de performance énergétique, l'état des risques naturels et technologiques et le diagnostic sur la surface habitable.