Les conséquences du nouveau DPE

Les règles du nouveau DPE pour les propriétaires

En amont de l’entrée en vigueur de la nouvelle mouture du DPE au 1^er juillet 2021, des contraintes ont été annoncées pour les propriétaires vendeurs ou bailleurs, qui s’appliqueront dans les années à venir aux logements les plus énergivores. Il faut toutefois bien noter qu’à ce jour ces annonces n’ont pas toutes fait l’objet de lois donc tout n’est pas gravé dans le marbre, et par ailleurs un certain nombre de mesures sont prévues pour entrer en vigueur après la prochaine élection présidentielle… Tout cela est donc à prendre avec des pincettes, mais voici ce que ces annonces disent.

Contraintes pour la vente de passoires thermiques

Il sera obligatoire à partir du 1^er janvier 2022 de fournir à l’acquéreur de votre logement un audit énergétique si vous vendez une « passoire thermique » (logement classé en F ou en G). Le contenu exact de cet audit énergétique n’est pas défini avec précision alors que nous ne sommes déjà plus très loin de 2022, mais les informations suivantes ont toutefois été communiquées :

• L’audit énergétique pourra être réalisé par un diagnostiqueur immobilier, donc la même personne qui aura réalisé le DPE
• L’audit énergétique devra contenir des recommandations de travaux permettant d’avoir une note meilleure que F et donner une estimation du coût de ces travaux. Or il se trouve que ces informations apparaissent déjà dans le DPE

Il est donc possible que cette obligation de fournir un audit énergétique, au contenu à la fois flou alors qu’on est très proches de 2022 et n’apportant rien de plus qu’un DPE, ne vous obligera pas à grand-chose de plus que de fournir un DPE !

Contraintes pour la location de passoires thermiques

En ce qui concerne les contraintes à venir pour la location de passoires thermiques, les informations disponibles à ce jour disent la chose suivante :

• A partir du 1^er janvier 2023, il sera interdit de louer un logement ayant une consommation d’énergie supérieure à 450 kWh/m² par an. Cela équivaut à une note « G- », car la note de G est attribuée aux logements consommant 420 kWh/m² par an ou plus
• D’ici à 2028, l’ensemble des passoires thermiques seront progressivement interdites à la location, cela concernera d’abord les logements ayant une note de G, puis ceux ayant une note de F

Ces dates qui inquiètent beaucoup certains propriétaires, et on les comprend, sont toutefois à prendre avec du recul car elles apparaissent dans un projet de loi qui n’est pas encore votée et, encore une fois, ces dates sont ultérieures à la prochaine présidentielle.

Les nouvelles règles du DPE pour les diagnostiqueurs immobiliers

Les nouvelles règles de calcul du DPE en juillet 2021

Pour les diagnostiqueurs immobiliers, il y aura d’importants changements dans la méthode de calcul du Diagnostic de Performance Energétique. Comme nous l’expliquions dans un précédent article, il n’y aura plus aucun cas de figure dans lequel le DPE pourra être établi en se basant sur les factures d’énergie des occupants : c’est tout à fait logique car si vous louez votre logement à quelqu’un qui chauffe beaucoup, cela risquerait d’aboutir à un DPE classé en G et vous empêcher de remettre le bien en location une fois votre locataire frileux parti. Le résultat du DPE ne dépend donc plus de l’occupant du logement, et c’est une bonne nouvelle.

Dans la méthode de calcul du DPE qui s’appliquera maintenant à tous les logements, il faut connaître le détail des caractéristiques techniques du bien qui est audité. Dit comme ça, cela parait tout naturel, mais en réalité cela pose un certain nombre de problèmes :

• Imaginons qu’une isolation des murs a été réalisée, non pas par votre client qui vend sa maison mais par un propriétaire antérieur, comment faire pour connaître les caractéristiques de cette isolation ? Il sera souvent impossible de savoir quel matériau a été mis en œuvre et sur quelle épaisseur. On ne pourra généralement pas non plus savoir à quelle date cela a été fait, alors que cette information permettrait d’estimer la performance de l’isolation mise en place
• Prenons maintenant le cas d’un appartement disposant d’un chauffage collectif. Les performances de la chaudière de l’immeuble auront un impact significatif sur le résultat du DPE : entre une chaudière gaz de 1980 et une chaudière à condensation de 2020, la différence est énorme. Or il est rarement possible d’obtenir cette information auprès du client car il ne peut pas vous donner accès à la chaudière de l’immeuble, il ne sait pas où trouver sa fiche technique et parfois il ne saura même pas s’il s’agit d’une chaudière au gaz ou d’une chaudière au fioul (alors que là encore, la différence n’est pas négligeable)

La réglementation qui s’impose aux diagnostiqueurs immobiliers indique même que celui-ci doit recevoir des « justificatifs » (factures, fiches techniques, etc.) des travaux réalisés pour pouvoir les prendre en considération dans son Diagnostic de Performance Energétique. On voit bien l’impossibilité de la chose, car même si vous vous entendez très bien avec la personne à qui vous avez acheté votre maison il y a 10 ans, vous aurez du mal à obtenir ses factures de travaux d’isolation d’il y a 20 ans…

En combinant ces contraintes au fait que le DPE est maintenant opposable (voir ci-après) et que le diagnostiqueur immobilier engage financièrement sa responsabilité sur ce qui y est indiqué, on se doute qu’il ne sera pas possible pour ce technicien d’être trop conciliant avec son client. Si on lui annonce que « la chaudière de l’immeuble ? Je pense qu’elle est récente », le diagnostiqueur immobilier prudent notera tout de même les caractéristiques d’une chaudière par défaut plutôt que « chaudière très performante de 2020 », car cela peut faire la différence entre une note de E ou de F, avec toutes les conséquences que l’on connait sur la possibilité de louer le logement et les estimations de coûts annuels d’énergie.

L’opposabilité du Diagnostic de Performance Energétique

Comme évoqué dans le paragraphe précédent, il y a également une grosse différence d’enjeu pour les diagnostiqueurs immobiliers dans cette nouvelle réglementation. Le Diagnostic de Performance Energétique, dans sa forme prise au 1^er juillet 2021, devient « opposable ». Cela signifie que les résultats qu’il indique engagent le diagnostiqueur immobilier qui l’a fourni. Cela ne veut pas dire que les résultats qui étaient fournis avant le 1^er juillet 2021 étaient établis au hasard car ils n’engageaient à rien, mais en tous cas à partir de maintenant, la responsabilité du diagnostiqueur pourra être recherchée s’il s’est trompé dans un DPE, avec toutes les conséquences financières que cela peut avoir.

Pour l’instant aucune procédure de recours sur le nouveau DPE n’a encore eu lieu puisque tout cela est très récent, mais on peut imaginer plusieurs cas de figure :

• Le gros problème très coûteux : imaginons qu’en 2022, un diagnostiqueur attribue une note de D à un logement, avec indication du coût annuel d’énergie estimé. L’acquéreur du logement s’aperçoit en 2024 que depuis deux ans il consomme beaucoup plus que cette estimation. Il fait établir un nouveau DPE et constate que la note de son logement est en réalité F et qu’il faudrait réaliser environ 20 000 € de travaux pour obtenir la note de D qu’on lui avait annoncée. Dans ce cas de figure, l’acquéreur sera probablement en droit d’exiger que ces 20 000 € de travaux soient pris en charge par le diagnostiqueur immobilier fautif (ou son assurance).
• L’énorme problème très très coûteux : supposons maintenant qu’en 2024, un diagnostiqueur attribue une note de E à un appartement. L’acquéreur de ce logement le met en location. Le locataire s’aperçoit en 2026 qu’il consomme beaucoup plus qu’indiqué dans son DPE, il en fait donc établir un nouveau et la note est en réalité G. Le propriétaire a donc loué, en 2024, un logement interdit à la location et ceci par la faute du diagnostiqueur. Le propriétaire se retrouve donc dans une situation très délicate, et peut arguer qu’il n’aurait pas acheté cet appartement s’il avait connu le vrai résultat du DPE. Dans ce cas de figure, le diagnostiqueur sera également tenu de supporter le coût des travaux pour améliorer la performance énergétique du bien, mais on peut imaginer qu’il devra également rembourser les loyers versés par le locataire dans un logement qui était en réalité impropre à la location, voire supporter les coûts d’une annulation de vente… Nous ne souhaitons cela à aucun de nos confrères !

Notre conclusion sur le nouveau DPE

Chez Monser, nous avons déjà constaté dans les premières semaines de ce nouveau DPE que les discussions avec nos clients sont parfois difficiles. En effet si on annonce une note de F avec une estimation de dépenses d’énergie de 2 000 € par an, et que le client sait qu’il ne dépense que 1 000 € par an, l’incompréhension est totale. On a beau expliquer qu’une information précise sur l’isolation extérieure mise en place, ou des détails techniques sur la chaudière de l’immeuble, permettraient sans doute d’arriver au résultat auquel le client s’attend, le message a parfois beaucoup de mal à passer.

Un autre cas de figure se pose couramment : un propriétaire habite un appartement quatre pièces, dont il ne chauffe que la moitié car ses enfants n’y habitent plus ; il trouvera forcément que l’estimation de consommation annuelle d’énergie est très supérieure à ce dont il a l’habitude, puisque les calculs permettant d’aboutir au résultat du DPE supposent que l’ensemble du logement est utilisé.

Il faut donc espérer que toutes les parties concernées s’habitueront progressivement à ce nouveau Diagnostic de Performance Energétique, que ce soient les diagnostiqueurs immobiliers, leurs clients propriétaires et même les agents immobiliers. Si cela ne se produit pas, et qu’au contraire la situation en venait à progressivement se tendre entre les diagnostiqueurs immobiliers et leurs donneurs d’ordres, on croise les doigts pour que le législateur s’en émeuve et procède aux ajustements nécessaires.