Les différentes étapes d’un investissement en location meublée

Qu’est-ce que la location meublée ?

Contrairement à la location nue, la location meublée comprend des meubles et des équipements. Lorsque le locataire emménage, il doit trouver tous les éléments nécessaires pour mener une vie normale dans le logement. Il est à noter que la liste des meubles obligatoires est réglementée.

En plus des équipements, le bail d'une location meublée doit respecter d'autres conditions :

- Sa durée minimale est d'1 an (9 mois pour un étudiant).

- Le dépôt de garantie ne peut dépasser 2 mois de loyer hors charges.

- Le préavis du bailleur est d'au moins 3 mois, tandis que celui du locataire est d'1 mois.

La location meublée est attrayante pour certains types de locataires, mais elle présente également des avantages pour les propriétaires investisseurs. Cependant, pour réussir pleinement votre projet d'investissement immobilier dans la location meublée, il est important de suivre attentivement certaines étapes.

1ère étape : définissez votre projet

Avant de vous lancer, il est essentiel d'examiner attentivement votre projet immobilier et de vous poser les questions pertinentes :

- Quel est votre objectif en investissant dans l'immobilier locatif ? Recherchez-vous un revenu supplémentaire stable ou souhaitez-vous étendre votre patrimoine immobilier ?

- Quelles sont vos motivations pour devenir propriétaire d'un logement meublé ? Quels avantages recherchez-vous dans cet investissement ?

- Souhaitez-vous profiter d'un avantage fiscal spécifique lié à l'investissement immobilier ?

- Disposez-vous des ressources financières nécessaires pour cet investissement ?

- Est-ce une année propice en France pour investir dans ce type de location ?

Les réponses à ces questions constitueront la base de votre projet d'investissement immobilier, vous permettant ainsi de passer à l'étape suivante avec confiance.

2ème étape : étudiez le marché locatif

Lorsque vous avez défini votre projet immobilier, la prochaine étape consiste à étudier le marché de la location immobilière. Une ville en plein essor démographique, attirant de nombreuses entreprises et bénéficiant d'un développement des infrastructures (comme un nouveau réseau de transports, par exemple) suscitera un grand intérêt. Cela se traduira par un marché locatif dynamique avec les éléments suivants :

- Une forte demande de la part des locataires.

- Un risque de vacance locative réduit.

- Une hausse des prix de location.

Ces facteurs auront un impact direct sur votre projet en réduisant les risques et en assurant un rendement favorable à votre investissement.

Cependant, il est important de noter que d'importantes disparités peuvent exister d'un quartier à l'autre au sein d'une même ville sur le marché immobilier. Il est donc essentiel d'étudier attentivement l'emplacement précis que vous envisagez pour votre bien avant de vous lancer. Par exemple, si le TGV arrive dans la ville que vous visez, évitez de choisir un quartier dépourvu de transports et trop éloigné de la future gare, car les effets positifs de cette nouvelle infrastructure sur la ville ne s'appliqueront pas partout.

L'étude du marché locatif doit également être en accord avec votre projet immobilier et, surtout, votre budget. Vous devez prendre en compte les prix d'achat ainsi que les prix de location. Selon les tendances du marché, vous pouvez trouver des biens très attrayants, mais à un prix trop élevé. Avoir un budget fixe vous permettra de réaliser l'investissement immobilier le plus adapté à votre projet et de trouver le locataire qui répond à vos attentes. Pour réussir pleinement votre investissement immobilier, il peut être inétressant de consulter un spécialiste de l’immobilier locatif comme Sphère Immo.

Lorsque vous avez défini votre projet immobilier, la prochaine étape consiste à étudier le marché de la location immobilière. Une ville en plein essor démographique, attirant de nombreuses entreprises et bénéficiant d'un développement des infrastructures (comme un nouveau réseau de transports, par exemple) suscitera un grand intérêt. Cela se traduira par un marché locatif dynamique avec les éléments suivants :

- Une forte demande de la part des locataires.

- Un risque de vacance locative réduit.

- Une hausse des prix de location.

Ces facteurs auront un impact direct sur votre projet en réduisant les risques et en assurant un rendement favorable à votre investissement.

Cependant, il est important de noter que d'importantes disparités peuvent exister d'un quartier à l'autre au sein d'une même ville sur le marché immobilier. Il est donc essentiel d'étudier attentivement l'emplacement précis que vous envisagez pour votre bien avant de vous lancer. Par exemple, si le TGV arrive dans la ville que vous visez, évitez de choisir un quartier dépourvu de transports et trop éloigné de la future gare, car les effets positifs de cette nouvelle infrastructure sur la ville ne s'appliqueront pas partout.

L'étude du marché locatif doit également être en accord avec votre projet immobilier et, surtout, votre budget. Vous devez prendre en compte les prix d'achat ainsi que les prix de location. Selon les tendances du marché, vous pouvez trouver des biens très attrayants, mais à un prix trop élevé. Avoir un budget fixe vous permettra de réaliser l'investissement immobilier le plus adapté à votre projet et de trouver le locataire qui répond à vos attentes. Pour réussir pleinement votre investissement immobilier, il peut être intéressant de consulter un spécialiste de l’immobilier locatif comme Sphère Immo.

3ème étape : Choisissez votre bien immobilier

En utilisant les critères que vous avez préalablement définis et grâce à votre étude approfondie du marché locatif, vous serez en mesure de choisir un bien qui attirera votre public cible de locataires en fonction de ses caractéristiques :

- La superficie du bien.

- Le nombre de pièces.

- Le choix entre une propriété ancienne ou neuve.

- La sélection d'un gestionnaire (dans le cas d'un investissement dans une résidence de services).

- Le diagnostic de performance énergétique, etc.

L'attractivité du bien est ce qui vous permettra de trouver le locataire idéal pour votre projet.

À noter :

Chaque profil de locataire présente ses propres avantages et inconvénients. Par exemple, les parents d'un étudiant pourront se porter garants, mais la durée du bail sera limitée à 9 mois. Dans le cas d'une location dans une résidence de tourisme, le loyer sera généralement plus élevé, mais la durée du bail sera beaucoup plus courte, s'étalant sur quelques semaines seulement.

4ème étape : Achetez votre bien immobilier

La prochaine étape de votre investissement locatif meublé consiste à acquérir le ou les logements nécessaires. Pour cela, vous devrez signer un compromis de vente et régler les frais de notaire.

Les frais de notaire pour l'achat d'un bien ancien représentent généralement entre 7 % et 8 % du prix total de la propriété. Pour un bien neuf, ces frais seront plutôt de l'ordre de 2 % à 3 % !

En plus de l'acquisition du bien immobilier, vous devrez également prendre en compte l'achat des meubles nécessaires. Vous avez deux options :

1. Si des meubles sont déjà présents dans un logement ancien, procédez à un inventaire et estimez leur valeur totale.
2. Dans le cas où les meubles ne sont pas inclus, allouez un budget spécifique pour l'achat des meubles nécessaires.

5ème étape : Financer votre projet

Maintenant que vous avez choisi le bien, il est temps de vous pencher sur la rentabilité, l'amortissement et le financement de votre investissement immobilier.

En fonction de vos ressources financières et de votre apport, vous devrez calculer le montant de l'emprunt nécessaire pour votre projet immobilier. Le taux et la durée de l'emprunt seront déterminés en fonction de votre situation. Il est important de noter que le taux d'endettement maximum autorisé est généralement de 35 %.

Le montant du loyer joue également un rôle crucial dans le financement. En tant que propriétaire, c'est à vous de le fixer, en respectant les éventuelles réglementations en vigueur, telles que l'encadrement des loyers dans certaines villes. Ce choix de tarif aura un impact sur la rentabilité et l'amortissement de votre bien, tout en le rendant attractif pour les locataires. L'idéal est de trouver un juste équilibre en proposant un loyer conforme au prix du marché, tout en vous permettant de rembourser vos mensualités et vos charges.

En prenant en compte ces aspects, vous pourrez établir une stratégie financière solide pour maximiser la rentabilité de votre investissement.

Dernière étape : Choissisez votre statut et votre régime d’imposition

La dernière étape de votre investissement immobilier concerne la fiscalité et l'imposition des revenus générés par votre bien. La location meublée offre plusieurs avantages fiscaux à travers les statuts de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et de loueur en meublé professionnel (LMP).

Pour bénéficier du statut LMNP, les revenus annuels de votre location meublée doivent être inférieurs à 23 000 € ou représenter moins de 50 % de vos revenus totaux. Si ces seuils sont dépassés, vous basculez alors vers le statut LMP.

Outre les conditions d'éligibilité, il existe d'autres différences entre ces statuts, notamment en ce qui concerne les plus-values. En tant que loueur en meublé professionnel, les plus-values sont exonérées d'impôt si, 2 ans avant la vente, vous avez perçu moins de 90 000 € de revenus locatifs et si votre bien a été loué pendant au moins 5 ans. Pour bénéficier d'une exonération totale en tant que loueur en meublé non professionnel, il faudra attendre 30 ans.

Ces aspects fiscaux sont importants à prendre en compte pour optimiser la gestion de votre investissement locatif meublé et minimiser votre imposition sur les revenus générés par votre bien.