Comment créer une entreprise de diagnostic immobilier

La base d’une entreprise de diagnostic immobilier : préparatifs administratifs et achats

Avant toute chose, il va vous falloir créer une société. L’auto-entreprise ou micro-entreprise n’est probablement pas une bonne idée car elle vous limite dans le chiffre d’affaires réalisable. Pour ce qui est du choix entre SAS et SARL, il est impossible pour moi de vous dire précisément quelles sont les conséquences du choix de l’un ou de l’autre, et même assez compliqué de faire semblant de savoir. Sachez simplement que beaucoup d’entreprises de diagnostics immobiliers sont des SAS, dont Monser.

Ensuite, pour pouvoir fournir un service de diagnostics immobiliers, vous aurez besoin d’une assurance responsabilité civile professionnelle. Et n’importe quel assureur vous demandera de prouver que vous bénéficiez des certifications obligatoires à votre métier avant d’accepter de vous assurer.

Par ailleurs, pour pouvoir réaliser des diagnostics immobiliers dans des biens datant d’avant 1949, pour lesquels le diagnostic plomb (CREP, Constat de Risque d’Exposition au Plomb) est obligatoire, vous aurez besoin d’un appareil à fluorescence X de détection du plomb dans les peintures, autrement appelé une « machine plomb ».

Pour acquérir cette machine plomb, il vous faudra :

• Suivre une formation dite PCR (Personne Compétente en Radioprotection) pour avoir le droit de posséder une telle machine, car celle-ci contient une petite source radioactive et sa détention est donc soumise à autorisation
• L’aide de votre banquier, car le coût d’un tel appareil est de l’ordre de 15 à 20 000 €. Ce genre de machine peut se financer assez facilement grâce à un crédit-bail, mais malheureusement il vous sera probablement demandé de vous porter caution à titre personnel

Enfin, vous aurez également besoin de tout le matériel qui vous a été décrit pendant vos formations (appareils de mesure électricité et gaz, laser-mètre, équipements de protection divers) ainsi que de matériel informatique et d’un logiciel professionnel de diagnostics immobiliers. Et vous aurez besoin d’un véhicule pour transporter tout cela ainsi que vous-même.

En résumé, et dans l’ordre suivi par le fondateur de Monser :

• Administratif :
  • Suivre les formations et obtenir les certifications de diagnostiqueur immobilier
  • Passer une formation PCR
  • Créer une société
  • Souscrire à une assurance responsabilité civile professionnelle
• Matériel :
  • Acquérir un véhicule
  • Acquérir tous les équipements standards, ainsi que l’informatique et les logiciels adéquats
  • Acquérir une machine plomb

Premières décisions à prendre

Avant de procéder à toutes ces démarches administratives et toutes ces emplettes, vous devez vous demander la chose suivante : quel diagnostiqueur immobilier serez-vous ? (c’est un quizz très facile, la bonne réponse est la réponse C)

• Réponse A : un diagnostiqueur qui fait toutes ses interventions en 5 à 15 minutes, quelle que soit la taille du bien à expertiser ? C’est sans doute possible de faire cela quelques temps, mais après 100 à 200 interventions réalisées dans ces conditions, vous avez toutes les chances de vous faire rattraper par la patrouille et de perdre vos clients, ou pire votre assurance, ou encore pire les deux
• Réponse B : un diagnostiqueur qui passe une demi-journée pour faire un diagnostic immobilier dans un studio, qui produit des rapports de 100 pages au lieu de 50 car il prend tous les détails de l’appartement en photo, un diagnostiqueur qui prépare un exposé de ses remarques à faire à chaque client ? Si vous souhaitez que votre activité vous serve aussi de gagne-pain, cette solution va être compliquée à mettre en place, à moins d’être un excellent commercial et de réussir à convaincre vos prospects que vous êtes 2 à 3 fois plus cher que tout le monde pour une bonne raison
• Réponse C : un diagnostiqueur qui travaille vite et bien c’est-à-dire qui, pour chaque diagnostic immobilier, se concentre sur les points clés dudit diagnostic, sans fioriture mais sans lacune non plus ? Un diagnostiqueur qui sait faire les choses rapidement, mais qui sait aussi s’arrêter pour expliquer à ses clients les éventuels cas particuliers ?

Attentif et perspicace lecteur que vous êtes, vous avez évidemment trouvé du premier coup d’œil la bonne réponse. Cependant, il n’est pas simple d’être un diagnostiqueur immobilier de catégorie C dès que l’on commence à exercer, car cela demande un peu d’expérience. C’est pourquoi il est parfois mieux d’apprendre d’abord en tant que salarié avant de créer sa structure, ou bien de se lancer directement dans l’aventure entrepreneuriale mais en achetant une entreprise existante, dont le gérant qui vous la cède pourra vous accompagner pendant quelques temps.

Il faudra également vous demander sur quel secteur du diagnostic immobilier vous souhaitez vous concentrer :

• Les diagnostics avant vente ou location, de logements ou de locaux commerciaux ?
• Les diagnostics avant travaux ou démolition de parties de bâtiments ou de bâtiments complets ?

Les diagnostics avant travaux ou démolition sont des missions à plus forte valeur ajoutée, pour lesquels les montants facturés ainsi que les marges peuvent être plus importants. En revanche, il est primordial pour ces missions de ne pas se tromper, car ce sont des diagnostics qui portent essentiellement sur la détection de produits dangereux (amiante et plomb), et donc les conséquences d’une erreur peuvent être lourdes.

Ces missions sont également plus difficiles à obtenir, car il faut soit que votre entreprise ait une certaine notoriété, soit que vous ayez de bons contacts avec des architectes, syndics, promoteurs immobiliers ou bailleurs sociaux.

Le parcours le plus logique pour un diagnostiqueur débutant est sans doute de commencer par des diagnostics vente et location et de progressivement monter en compétences pour proposer ensuite des diagnostics avant travaux. En revanche pour un diagnostiqueur qui était autrefois ingénieur en bâtiment ou spécialiste du désamiantage, c’est le contraire et il est préférable de se focaliser sur les diagnostics avant travaux et de ne pas proposer de diagnostics dits « classiques ».

Les embuches

Dans cette dernière partie, vous trouverez une courte liste d’avertissements que, selon moi, tout gérant de société de diagnostic immobilier aurait aimé entendre avant de se lancer.

L’envie de liberté

Si vous envisagez de monter votre boîte pour « être votre propre patron » ou « ne plus vous faire emmerder », réfléchissez peut-être d’ores-et-déjà à une autre voie !

Car dans cette nouvelle carrière, au lieu d’avoir un chef qui vous donne des consignes, vous serez sollicité par une foule de clients tous plus pressés les uns que les autres, qui vous appelleront et vous enverront des SMS du lundi au dimanche, de 8h à 22h. Ils auront parfois des demandes urgentes, parfois d’autres qui ne pressent absolument pas, mais dans les deux cas ils vous diront systématiquement que c’est une urgence !

L’organisation

Lorsqu’on vient de créer son entreprise de diagnostic immobilier et qu’on recherche ses premiers clients, il est facile de gérer le flux de commandes, car c’est un petit flux.

Si les choses se passent bien, on se retrouve au bout de quelques mois à recevoir beaucoup de sollicitations en parallèle. Avec cela vient le risque de décevoir ses clients si on ne parvient plus à être aussi joignable, à proposer des rendez-vous dans des délais courts, ou à envoyer les Dossiers de Diagnostics Techniques rapidement après les rendez-vous.

Il faudra donc savoir s’organiser, et prévoir qui si votre affaire tourne bien, le recrutement d’une personne sera nécessaire, soit pour réaliser une partie des diagnostics à votre place et que vous puissiez gérer la partie administrative, soit au contraire pour vous libérer de l’administratif et que puissiez diagnostiquer à tout va. Sans cela, le risque sera de devenir sans s’en apercevoir un mauvais diagnostiqueur.

La confusion entre chiffre d’affaires et trésorerie

Dans le domaine du diagnostic immobilier, en tous cas pour ce qui concerne les diagnostics vente et location, on vend essentiellement des prestations de quelques centaines d’euros. Cela signifie que pour gagner sa croûte, il faut en vendre un certain nombre tous les mois. Et quand on vend des prestations nombreuses, le problème suivant se pose assez vite : il faut vérifier qu’on a bien été payé pour chacune d’entre elles !

Donc dans le diagnostic immobilier, il ne faut pas confondre chiffre d’affaires et trésorerie : si on vous commande une mission à 200€, vous n’aurez pas automatiquement reçu 200€ sur votre compte en banque dès les diagnostics réalisés. Il faudra parfois se battre un peu pour les récupérer…

Pour avoir une vision claire de ce qui vous a déjà été payé ou non, un tableau bourré de chiffres avec des formules compliquées et un peu de couleurs vous sera de la plus grande utilité.

Donc si vous avez une peur panique d’Excel, réfléchissez bien avant de vous lancer tête baissée dans la création d’une boîte de diagnostic immobilier (voire dans la création d’une boîte tout court).

La gestion des erreurs

Il vous arrivera nécessairement de faire des erreurs. Dans le cas idéal où vous seriez un merveilleux diagnostiqueur de catégorie C (voir plus haut), cela aura pour conséquence que votre affaire tournera bien, et vous arriverez à établir plusieurs centaines de Dossiers de Diagnostics Techniques par an. Quand on atteint cette quantité, et même si on est un merveilleux diagnostiqueur de catégorie C, on se trompe de temps à autres car l’erreur est humaine.

Face à une de ces inévitables petites erreurs (qui ne doivent tout de même pas être trop fréquentes), vous pouvez choisir de faire l’autruche, c’est-à-dire d’être indisponible voire injoignable quand on vous réclame de la corriger, ou vous pouvez adopter une démarche raisonnable de grande personne : accepter de vous déplacer sur le site de la mission concernée, effectuer votre propre contre-expertise, vous excuser platement si vous constatez qu’effectivement vous vous étiez trompé, et renvoyer des diagnostics corrigés le plus vite possible à votre client pour que votre bévue ne le retarde pas dans son projet.

C’est très long, donc très cher, mais malheureusement il est inévitable que cela arrive de temps en temps. Ayez-en conscience.

Les petits arrangements

Faites attention aux demandes de petits arrangements qui vous viendront de certains clients.

On vous demande « d’arrondir un peu » pour augmenter la surface d’un ou plusieurs mètres carrés ? On vous demande de ne pas mentionner une anomalie du diagnostic électricité ou gaz ? On vous demande de ne pas mentionner un matériau amianté parce qu’il « sera supprimé dès la semaine prochaine » ? N’acceptez pas.

La personne qui vous fait ce genre de demande le fera de plus en plus, jusqu’à ce que vous ne puissiez plus accepter, et alors vous perdrez ce client. Alors autant perdre ce client dès les premiers signes avant-coureurs, et en trouver d’autres plus raisonnables qui ne vous demandent pas de mettre votre entreprise en péril à chaque fois qu’ils vous font travailler.

Avec toutes ces informations, vous êtes paré pour vous lancer ! N’hésitez pas à vous armer également d’une bonne dose de persévérance et d’un zeste de sérénité, ça ne pourra pas nuire.