Combien de mois faut-il travailler pour se payer 1m² en France ?

L’objectif de l’étude : étudier les prix de l’immobilier autrement

On scrute beaucoup les prix de l’immobilier, partout en France. On s’attarde souvent principalement sur le prix d’un mètre carré dans l’immobilier ancien, c’est-à-dire le prix au m² pour acheter un bien déjà construit et déjà habité. Tout le monde sait que ce prix a tendance à augmenter, en tous cas sur le long terme.

Cependant, on oublie souvent de prendre en compte l’augmentation du revenu des gens qui sont susceptibles d’investir dans l’immobilier. En effet, le prix du mètre carré est par exemple nettement plus cher à Paris qu’à Rennes, mais les parisiens ont aussi en moyenne des salaires nettement plus élevés.

C’est donc l’évolution du ratio entre prix du mètre carré local et salaire local que nous étudions, sur 20 ans, dans plusieurs villes de France. Le but est de répondre à ces questions :

• Les prix de l’immobilier augmentent-ils plus ou moins vite que les salaires ?
• Quelles sont les villes où il est le plus facile d’investir dans sa résidence principale, étant donnés les salaires locaux ?

Pour comparer l’évolution des prix de l’immobilier à celle des revenus, nous avons analysé deux données annuelles, pour chaque ville, avec les sources suivantes :

• Prix de l’immobilier : ce sont les prix au m² des appartements anciens. Les données des départements d’Île-de-France sont par exemple disponibles à cette adresse : https://basebien.com/PNSPublic/DocPublic/Historiquedesprixdesappartementspardep.pdf

Nous avons également eu recours aux archives des notes de conjonctures des chambres des notaires de nombreux départements pour obtenir le prix au m² des plus grandes villes de France

(https://www.notaires.fr/sites/default/files/Note-de-conjoncture-immobiliere-N45-octobre-2019.pdf)

• Revenu : nous avons prix en compte le revenu annuel des français, que nous avons ensuite divisé par 12 :
  • De 2001 à 2016, le revenu médian par UC (unité de consommation) sur le site de l’INSEE, que l’on peut obtenir pour chaque ville de France (ici l’exemple de Paris : https://www.insee.atistiques?debut=0&theme=81&categorie=1&geo=DEP-75)
  • De 2017 à 2019, l’INSEE ne donne plus ces informations car les données de 2016 viennent tout juste de paraître. Nous avons donc prolongé les données de 2001 à 2016 selon l’augmentation moyenne sur la période

Les revenus par Unité de Consommation sont plus parlants que les revenus par personne, car ils prennent en compte la composition des ménages (présence ou non d’enfants par exemple).

Le résultat de l’étude

En utilisant ces deux séries de données, on peut donc déterminer, pour chaque année et dans chaque ville étudiée, le nombre de mois de salaires qui sont nécessaires pour devenir propriétaire d’un mètre carré. On découvre donc par exemple que :

• En 2001 :
  • Il fallait travailler 1,8 mois avec un salaire médian parisien pour pouvoir acheter un m² à Paris
  • Il fallait également travailler 1,8 mois avec un salaire médian rennais pour pouvoir acheter un m² à Rennes
• En revanche, en 2019 :
  • Il fallait travailler 3,8 mois avec un salaire médian parisien pour pouvoir acheter un m² à Paris, c’est-à-dire que dans cette ville les prix de l’immobilier ont augmenté beaucoup plus vite que les salaires
  • Il fallait travailler seulement 1,6 mois avec un salaire médian rennais pour pouvoir acheter un m² à Rennes, c’est-à-dire qu’au contraire les salaires ont augmenté un peu plus vite que les prix de l’immobilier à Rennes

Nous avons également pu établir une carte, construite à partir des données de 2019 pour un certain nombre de grandes villes de France.