Le DPE : comment se calcule-t-il ?

Le DPE : comment ça se calcule en pratique

Depuis le 1^er juillet 2021, il n’y a qu’une seule manière de calculer le DPE d’un logement, qui est d’appliquer la méthode dite de Calcul de la Consommation Conventionnelle des Logements, ou « 3CL ». Vous trouverez plus bas dans cette page une présentation de la méthode qui était utilisée avant cette date, et vous comprendrez tout ce qu’elle avait de perfectible.

La méthode 3CL, quant à elle, consiste à décrire précisément chaque élément constructif du logement :

• Le plancher, le plafond, les murs extérieurs : de quels matériaux sont-il constitués ? Sont-ils isolés ? Si oui, s’agit-il d’une isolation par l’intérieur ou par l’extérieur, et sur quelle épaisseur ?
• Les portes : quelle est leur taille ? De quel matériau sont-elles constituées ?
• Les fenêtres : quelle est leur taille ? Quel est leur type de vitrage ? De quel matériau sont-elles constituées ?
• Les équipements de chauffage : quelle est la source d’énergie du chauffage (électricité, gaz, fioul, etc.) ? Quelles sont les équipements mis en œuvre pour le chauffage ? Permettent-ils de bien réguler les dépenses d’énergie ?
• Les équipements d’alimentation en eau chaude sanitaire : mêmes questions que pour le chauffage
• La méthode de ventilation : s’agit-il d’une ventilation naturelle ? D’une VMC ? Si oui, de quel type de VMC ?
• Les éventuels équipements de production d’énergie, comme des panneaux solaires par exemple

En renseignant toutes ces informations dans un logiciel disposant d’une certification de l’ADEME (Agence de la transition écologique), l’opérateur de diagnostic immobilier qui réalise le DPE va pouvoir aboutir aux deux notes présentées plus haut.

Cela demande un certain nombre de prises de mesures, pour indiquer précisément les surfaces de parois donnant sur l’extérieur et les tailles des ouvrants. Cela demande également de connaître précisément les caractéristiques techniques d’un certain nombre d’éléments, comme les isolants et les équipements de chauffage. Et nous allons voir que c’est ici que ça se corse.

Les inconvénients du nouveau DPE

Avant de décrire les quelques problèmes que vont rencontrer les professionnels du diagnostic immobilier avec ce nouveau DPE, il est important de rappeler que les bénéfices pour le client propriétaire seront nombreux :

• Finis les DPE vierges (voir plus bas ou ici pour mieux comprendre ce qu’était cette ignominie)
• Le DPE indiquera quelles sont les causes principales des pertes de chaleur, ce qui permettra peut-être de tordre le cou à cette légende urbaine qui dit qu’il suffit de changer ses fenêtres pour être bien isolé
• Le DPE indiquera les travaux à prioriser pour faire des économies d’énergie et améliorer la note du logement. Une indication du coût de ces travaux sera donnée, même si elle sera probablement à prendre avec des pincettes car il s'agira d'une estimation automatique faite par le logiciel de calcul…

En revanche pour les diagnostiqueurs immobiliers qui vont établir ces documents, quelques complications vont apparaitre.

Un point d’inquiétude assez important de cette méthode 3CL est qu’on ne peut pas toujours obtenir des informations précises sur les différents éléments constructifs d’un logement.

Par exemple, dans le cas de murs isolés par l’extérieur, le diagnostiqueur doit renseigner de quoi est constitué le mur (béton, pierre, etc.), quelle est son épaisseur, et quelle est l’épaisseur de l’isolant. Parfois il suffit de regarder et de mesurer pour obtenir ces informations, parfois la seule solution serait de tout casser pour regarder à l’intérieur.

Dans ce deuxième cas de figure, en théorie le diagnostiqueur doit obtenir du propriétaire un document justificatif, par exemple une facture des travaux d’isolation ou un descriptif technique de la construction du bâtiment, indiquant l’épaisseur de l’isolant pour que celle-ci puisse être prise en compte dans le calcul. Mais en réalité, au mieux le propriétaire a perdu ces documents, au pire ils ne sont trouvables qu’auprès d’un précédent propriétaire et aucune information ne pourra donc être retrouvée.

Un autre cas de figure, un peu moins insoluble mais tout de même très problématique, se présentera souvent : dans le cas d’un chauffage collectif, le diagnostiqueur doit en théorie indiquer une description technique de la chaudière de l’immeuble. Or si vous êtes propriétaire d’un appartement dans un immeuble équipé d’un chauffage collectif (comme c’est le cas de l’auteur de ces lignes), vous aurez sans doute du mal à décrire au diagnostiqueur le type de chaudière mise en œuvre car : vous ne savez pas où est cette chaudière, vous n’y avez pas accès et vous n’avez pas la moindre idée de sa date d’installation. Dans le pire des cas, il arrive même qu’un copropriétaire ne sache pas si la chaudière collective est alimentée en gaz, en fioul ou si l’immeuble est chauffé grâce à un réseau de chauffage urbain.

Comme on le voit, si la nouvelle méthode de calcul du DPE, applicable au 1^er juillet 2021 ne présente pas autant d’inconvénients que la notoirement mauvaise méthode « sur factures » (voir plus bas), cette méthode présentera tout de même un certain nombre d’inconvénients. On verra donc avec le temps si cette situation nouvelle permet d’établir des DPE plus précis et plus fiables, conformément à son objectif.

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La partie qui suit décrit la méthode de calcul du DPE qui s’appliquait avant le 1^er juillet 2021

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Avant le 1^er juillet 2021, il existait deux méthodes pour calculer le DPE.

Méthode 1 avant 2021 - La méthode sur factures

Cela consistait à se baser sur les consommations effectives d’énergie des trois dernières années d’un logement et de ramener ces consommations à la surface du bien pour obtenir la note.

Vous donniez donc à votre diagnostiqueur vos factures d’énergie (électricité, gaz) pour les 3 dernières années, ou seulement pour la dernière année, ou plus pragmatiquement vous lui donniez ce sur quoi vous arriviez à mettre la main. Lorsque le chauffage du logement était collectif, c’est bien simple, c’était encore plus compliqué : il fallait alors connaître les consommations de chauffage de tout l’immeuble et les tantièmes de répartition de charges de chauffage de l’appartement.

Méthode 2 avant 2021 - La méthode 3CL

C’est la même méthode que celle qui doit, depuis le 1^er juillet 2021, être utilisée dans tous les cas de figure. Vous en trouverez une explication plus haut.

Comment choisissait-on la méthode avant 2021 ?

Ce n’est pas le diagnostiqueur qui choisissait sa méthode favorite, mais le type de bien qui déterminait quelle méthode devait être utilisée. Le tableau ci-dessous résume les différents cas de figure.

Si, au travail, on vous demande d'établir des critères simples permettant de choisir entre deux options, ne faites pas ça

Petit exercice d’application :

• Exemple 1 : un appartement dans un immeuble haussmannien (donc fin 19ème), que le chauffage soit individuel ou collectif -> méthode factures
• Exemple 2 : un appartement dans un immeuble des années 70 chauffé avec une chaudière gaz collective -> méthode factures
• Exemple 3 : un appartement dans un immeuble des années 2000 chauffé individuellement avec des radiateurs électriques -> méthode 3CL

Les diagnostiqueurs parisiens étaient donc, on s’en doute au vu des caractéristiques de l’immobilier de la capitale, plutôt habitués à la méthode sur factures.

Les inconvénients de la méthode sur factures

Lorsque l’on devait appliquer la méthode sur factures, il existait un certain nombre de cas de figure où lesdites factures étaient difficiles à retrouver :

• Un bien inoccupé depuis plusieurs années
• Un bien occupé au cours des dernières années par un locataire impossible à contacter, et qui avait de toute manière autre chose à faire que de fouiller dans des factures de chauffage d’un bien qu’il avait quitté depuis longtemps

Dans ce cas, la réglementation imposait au diagnostiqueur d’indiquer dans son rapport que, n’ayant pas accès aux données de consommation d’énergie, il ne pouvait pas attribuer une lettre. Le DPE était alors dit vierge, ou sans étiquette, bref il ne donnait aucune information.

C’était suffisant pour que votre notaire acte la vente, mais c'est vrai que ce n’était pas très parlant 

Le client était dans ce cas fâché, car il n’aimait pas qu’on lui donne un DPE vierge. En effet cela ne l’aidait pas à diffuser l’annonce de vente ou de mise en location de son bien, tous les sites internet d’annonces demandant d’indiquer ces deux fameuses lettres avant de publier quoi que ce soit.

Si en plus le demandeur était une agence ou un notaire faisant souvent appel au diagnostiqueur, ce dernier était parfois prêt à tout pour ne pas le fâcher. A vrai dire il n’était pas prêt à tout, mais il était peut-être prêt à attribuer deux lettres parfaitement arbitraires (avec la troisième méthode non abordée dans le paragraphe “théorie” : la méthode du doigt mouillé) au bien en question plutôt que d’annoncer à son client qu’il devait lui envoyer un DPE vierge. Et ceux qui avaient commencé à dire une ou deux fois qu’ils pouvaient faire un DPE sans recevoir de facture, finissaient souvent par arrêter tout bonnement de demander les factures…

C’est ainsi qu’on constatait que certains agents immobiliers et notaires étaient étonnamment très mal informés sur les modalités de réalisation d’un DPE, car ils étaient informés par des diagnostiqueurs qui ne voulaient jamais les voir fâchés. On pouvait entendre des agents immobiliers dire, en parlant d’un appartement dans le très ancien (où, pour rappel, c’est la méthode sur factures qui devait être appliquée) : “les fenêtres viennent d’être refaites, et quand les fenêtres sont neuves mon diagnostiqueur met D, voire mieux”. On comprend bien à la lecture de cette seule anecdote que bien souvent, un DPE ne donnait aucune information fiable.

En conclusion, les DPE réalisés avant le 1^er juillet 2021 grâce à la méthode « sur factures », c’était souvent un peu n’importe quoi, à cause des cas de figure suivant :

• Le DPE vierge, qui n’apportait aucune information au client
• Le DPE « au doigt mouillé », qui était réalisé dans les conditions peu glorieuses présentées ci-dessus
• Le DPE dans un logement quasiment toujours inoccupé, qui évidemment avait une excellente note car il n’était jamais chauffé
• Le DPE dans un logement d’une personne extrêmement frileuse, qui laissait le chauffage à fond toute l’année, en ouvrant les fenêtres quand ça devenait une fournaise : ici, c’était plutôt la très mauvaise note

Le nouveau DPE fera donc disparaître ces problèmes, mais il ne fait aucun doute qu’il en fera apparaître d’autres, dont nous vous parlerons sur ce blog !