Quelles sanctions encourons-nous en cas d’absence ou de DPE erroné dans le DDT ?

Règles qui s'appliquent :

Il existe un grand nombre de textes de références : le code de la construction et de l’habitation, le code civil, l’arrêté du 15 septembre 2006 relatif aux méthodes applicables au DPE pour les bâtiments existants proposés à la vente et la loi Elan s’appliquent au DPE.

Problèmes rencontrés et sanctions

• DPE erroné

Si le DPE est erroné, mettre en cause le propriétaire n’est pas possible car son devoir est de faire intervenir un professionnel certifié mais il n’a pas les moyens de vérifier si le diagnostic de performance énergétique a été correctement évalué.

En revanche la responsabilité du diagnostiqueur qui aura commis une faute dans l’exercice de ses fonctions en établissant le DPE ainsi que la responsabilité du notaire qui aurait validé un DDT contenant un DPE erronée peuvent être engagées.

Le notaire pourra alors encourir jusqu’à 300 000€ d’amende et une peine de 2 ans de prison.

• DPE absent du DDT

La responsabilité du propriétaire est engagée s’il omet sciemment de fournir ce diagnostic dans le DDT, il encourt une amende pouvant aller jusqu’à 300 000€ et une peine de prison pouvant aller jusqu'à 2 ans de prison.

S’il valide un DDT en l’absence du DPE, le notaire peut comme pour le DPE erronée voir sa responsabilité engagée.

• Fausse information dans l’annonce à propos du DPE

Dans ce cas aussi c’est la responsabilité du propriétaire qui est engagée puisque c’est lui (l’auteur de l’annonce) qui aura choisi de divulguer de fausses informations afin d’induire en erreur les acheteurs potentiels.

• Recours à un diagnostiqueur non certifié

Ici encore c’est la responsabilité du propriétaire qui a eu recours à un diagnostiqueur non certifié pour faire réaliser ses diagnostics immobiliers qui sera engagée. Il risque jusqu’à 1500€ d’amende.

• Faute du diagnostiqueur dans l’exercice de sa mission

Si le diagnostiqueur commet une faute lors de l’établissement du diagnostic de performance énergétique il pourra être redevable de dommages et intérêts auprès de l’acquéreur/locataire pour réparer le préjudice subi.

• Etablissement du DPE sans certification

Dans le cas où le diagnostiqueur exercerait sa mission sans certification, il est passible d’une amende de 1500€ et de 3000€ en cas de récidive.

• Non transmission du DPE à l’Ademe

Comme nous l’avons vu plus haut, il est obligatoire de transmettre tous les DPE établis à l’Ademe, si le diagnostiqueur s’en abstient il est passible là encore d’une amende de 1500€.

Pour chaque problème le futur acquéreur ou locataire pourra saisir le tribunal et/ou le service des fraudes de la DGCCRF (Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes) afin d’obtenir gain de cause.

En pratique - exemple de jurisprudence

Les acquéreurs d’une grande maison ont dû effectuer de lourds travaux d’isolation dont le montant s’est élevé à plus de 100 000€. Lors de l’achat, la performance énergétique du bien avait été estimée à 2000€/an et l’étiquette de performance énergétique indiquait la note B. En réalité, l’isolation thermique était inexistante et générait de très grosses dépenses de chauffage.

Les acquéreurs ont attaqué en justice le diagnostiqueur ayant fourni un diagnostic erroné aux vendeurs sur sa responsabilité délictuelle ainsi que les vendeurs pour vices cachés exigeant l’indemnisation de leurs frais engagés pour les travaux liés à l’amélioration de la performance énergétique du logement, soit 100 000€.

La cour a accordé aux acquéreurs une indemnisation de 40 000€ sur les 100 000€ demandés, considérant que le seul préjudice indemnisable était leur perte de chance de renoncer à l’achat ou de négocier le prix s’ils avaient connu le vice.

Considérant que le bien avait déjà était négocié, puisque le prix de départ était de 850 000€ et qu’ils l’ont acquis pour 650 000€. Considérant aussi que le bien présentait d’autres atouts qui avaient pesés sur la décision d’achat puisqu’il s’agissait d’une propriété de caractère de 650m² habitable sur un terrain d’un hectare composé d’un bâtiment principal, de dépendances avec garage, boxes à chevaux et pool-house. La cour a donc évalué à 40 000€ la diminution du prix que les acquéreurs auraient pu demander s’ils avaient été informés des vices.

La société de diagnostic seule sera condamnée à 40 000€ de dommages et intérêts.

Les vendeurs ne seront pas condamnés, malgré le fait qu’il est établi qu’ils ont menti sur les performances énergétiques du bien, que leur mauvaise foi s’est montrée par leur réticence à fournir les factures et que le mari, étant gérant d’une société spécialisée dans les travaux d’installation d’équipements thermiques et de climatisation, ne pouvait être crédible en soutenant qu’il ignorait la consommation réelle du bien.

Cependant, la bonne ou la mauvaise foi des vendeurs n’importent pas puisque « l’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire des informations contenues dans le DPE, qui n’a qu’une valeur informative, la seule obligation imposée au vendeur consiste à délivrer à l’acquéreur le DPE établi par un professionnel, le vendeur n’engage pas sa responsabilité contractuelle à l’encontre de l’acquéreur si ce diagnostic comporte des erreurs, même si l’erreur résulte d’une rétention d’information de sa part. »

La jurisprudence à laquelle voulait faire appel l’acquéreur ne s’applique pas au DPE du fait de son caractère uniquement informatif, il s’applique à la présence de termites ou d’amiante qui représentent un risque alors que le DPE constitue un diagnostic d’information uniquement.

À savoir que la loi du 23 novembre 2018 modifiera la valeur du DPE en supprimant son caractère informatif à partir du 1^er janvier 2021, cette date pouvant être repoussée au plus tard au 1^er juillet 2021 en raison de la crise sanitaire liée au Covid-19.

Malgré le fait que le risque pour la santé de l’acquéreur était bien réel puisque l’immeuble s’est avéré impossible à chauffer en raison d’un défaut total d’isolation connu par les vendeurs, la cour n’a condamné que la société de diagnostic.

Cass 3e civ 9 juill 2020 n 1917516

On peut voir dans cet exemple qu’étant données les dispositions législatives qui encadrent ce type de transaction, ce sont bien souvent les professionnels qui sont sanctionnés en cas de problème concernant le DPE.