Pour cet article, nous allons nous éloigner des thèmes habituels de ce blog, à savoir les diagnostics immobiliers, et parler un peu d’immobilier tout court.
En tant que diagnostiqueurs immobiliers parisiens, nous sommes de proches témoins de ce qu’on appelle communément « l’emballement des prix de l’ancien à Paris », « la surchauffe des prix au mètre carré à Paris », ou tout simplement « la bulle immobilière parisienne ».
C’est ainsi qu’après une discussion autour d’un déjeuner, l’équipe de Monser s’est lancée dans une petite étude sur les prix du mètre carré à Paris. Cet article a pour objet de vous expliquer cette étude et de vous en donner les résultats.
Sans vouloir trop digresser, le fait que nous traitions de ce sujet inhabituel s’explique par les objectifs de ce blog, qui sont :
- Vous informer sur les diagnostics immobiliers
- Améliorer la visibilité de notre site internet, en y ajoutant régulièrement du contenu intéressant et de qualité
Cet article ne pourra bien évidemment contribuer qu’au deuxième objectif, mais nous ne doutons pas qu’avec un tel sujet, ô combien générateur de clics, cette page sera choisie en référence par Google pour tous les internautes qui s’intéressent à la loi Carrez, au prix du mètre carré à Paris, à la surchauffe de la pierre, ...
L’objectif de l’étude : étudier les prix de l’immobilier à Paris autrement
Il a été dit et redit que les prix de l’immobilier montent à Paris. Pour illustrer cela, on choisit en général comme indicateur le prix en euros d’un mètre carré dans l’immobilier ancien, net vendeur (c’est-à-dire la somme que perçoit le vendeur, sachant que l’acheteur débourse plus car il doit payer les frais de notaire et parfois les frais d’agence). Ce prix vient de dépasser à Paris la barre symbolique des 10 000 € en moyenne, alors qu’il avait dépassé l’année dernière la barre symbolique des 9 000 € en moyenne.
Mais où cela va-t-il s’arrêter ? Vous ne trouverez pas la réponse ici. Ici nous allons parler de la manière dont cela pèse sur le portefeuille, ou plutôt le compte en banque, des Parisiens.
C’est donc devant une bonne pizza que les diagnostiqueurs de Monser se sont trouvés à parler de ces prix déraisonnables, et le fait que c’était « environ 3000 € en l’an 2000 », soit environ 3 fois moins qu’aujourd’hui. Ce à quoi il a été répondu « oui mais les salaires ont augmenté entre temps ».
En ont découlé les questions suivantes :
- Les prix de l’immobilier à Paris augmentent-ils plus vite que les salaires des Parisiens ?
- Si oui, dans quelle mesure ?
Tout d’abord, la réponse à la première question est oui, comme on s’en doute.
Pour déterminer dans quelle mesure, à Paris, les prix de l’immobilier augmentent plus vite que les revenus, nous avons comparé les deux données annuelles, avec les sources suivantes :
- Prix de l’immobilier : ce sont les prix au m² des appartements anciens à Paris, net vendeur, selon la chambre de notaires de Paris. Ce tableau indique des données trimestrielles, et pour chaque année nous avons retenu le prix du premier trimestre
- Revenu annuel des parisiens, que nous avons ensuite divisé par 12 :
- De 2001 à 2016, le revenu médian par UC (unité de consommation) sur le site de l’INSEE
- De 2017 à 2019, l’INSEE ne donne plus ces informations, les données de 2016 venant tout juste de paraître. Nous avons donc prolongé les données de 2001 à 2016 : l’augmentation moyenne sur cette période était de 2,3%, que nous avons appliquée à chacune des trois dernières années
Dans ces calculs, on se base sur les revenus par Unité de Consommation et non les revenus par personne. Pour plus de détail, vous trouverez ici la définition de l’INSEE d’une Unité de Consommation. Pour faire simple, c’est un système qui permet de comparer les revenus des ménages de manière plus fine que le revenu par personne. En effet, si on divise le revenu total des Parisiens par le nombre de Parisiens, on se retrouve à prendre en compte notamment des tout petits Parisiens amateurs de bacs à sable, qui évidemment n’ont pas de revenus, ce qui fausse les calculs.
Le résultat de l’étude
Pour chaque année, nous avons divisé le prix au mètre carré par le revenu mensuel médian, et cela nous a donné le nombre de mois de salaires nécessaires pour acheter un mètre carré à Paris.
Venons-en au fait, la conclusion est que :
- En 2001, il fallait travailler 1,8 mois pour pouvoir acheter un WC à Paris (les diagnostiqueurs immobiliers que nous sommes vous informent au passage que la surface moyenne d’un WC parisien est d’1 m²).
- En 2019, il faut travailler 3,8 mois pour pouvoir acheter ce même WC
Voici la courbe que nous avons tracée, sur laquelle vous voyez l’évolution de ce ratio en presque 20 ans.
Le prix de l’immobilier à Paris a été multiplié par 3,2 sur cette période, pendant que le revenu médian des Parisiens n'était multiplié que par 1,5. Donc oui l’immobilier parisien est de plus en plus cher, et oui cela pèse de plus en plus (2,1 fois plus en 20 ans) sur le compte en banque des Parisiens.
Nous nous sommes déjà assez écartés de notre cœur de métier comme ça, nous n’irons donc certainement pas jusqu’à proposer une analyse politique de ce phénomène. Libre à vous de vous y lancer, en consultant notamment le site Homadata et leur observatoire annuel de l'immobilier en France !
Régis Andrieux Foundateur de Monser
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