Pourquoi tant de DPE vierges ?

Le DPE vierge, un problème pour les diagnostiqueurs immobiliers parisiens

Dans un précédent article, nous vous présentions les deux méthodes de calcul utilisées pour le DPE :

• Méthode 3CL : calcul par un logiciel d’évaluation thermique, basé sur les informations et mesures relevées dans le logement
• Méthode sur facture : calcul basé sur les consommations passées de chauffage du logement

Dans un certain nombre de cas, la méthode sur facture est obligatoire, et ce sont ces cas qui peuvent aboutir à un DPE vierge.

Pour rappel, la méthode sur facture est obligatoirement appliquée pour :

• Les logements datant d’avant 1948
• Les appartements datant d’après 1948, dans lesquels le chauffage est collectif

Autant le dire tout de suite, lorsqu’on fait des diagnostics immobiliers à Paris, c’est essentiellement ces Diagnostics de Performance Energétique sur facture que nous avons à réaliser, et le nombre de DPE vierges que nous fournissons peut donc être assez important.

Les cas de figure qui aboutissent à un DPE vierge

Pour le dire simplement : un diagnostiqueur immobilier obtient un DPE vierge lorsqu’il doit réaliser un DPE sur facture et qu’il n’a pas les factures. Les factures en question peuvent être, en fonction du type de chauffage du logement, des factures d’électricité, des factures de gaz, ou bien les consommations de chauffage de la copropriété entière dans le cas d’un chauffage collectif.

Le DPE vierge peut donc arriver dans beaucoup de circonstances, dont voici quelques exemples :

• Dans un logement inoccupé depuis des décennies, il est impossible pour les propriétaires de remettre la main sur une facture d’électricité ou de gaz
• Dans un logement remis en location, dont les locataires précédents sont partis dans une ambiance conflictuelle avec les propriétaires (loyers impayés ou caution retenue), on voit mal comment on va pouvoir obtenir de leur part une copie de leurs factures de chauffage
• Dans un logement qui va être vendu par une agence, les propriétaires préfèrent parfois ne pas s’occuper de quoi que ce soit, et même pas de transmettre leurs factures de gaz ou d’électricité
• Dans un logement au chauffage collectif, les propriétaires ne parviennent pas à mettre la main sur les informations de consommation de chauffage de leur immeuble, et leur syndic est injoignable (c’est malheureusement le cas de beaucoup de syndics…)

Comme on le devine, ces cas sont loin d’être rares, ce qui fait qu’un nombre significatif de diagnostics de performance énergétique sont vierges.

Comment régler le problème des Diagnostics de Performance Energétique vierges

Une méthode efficace pour faire disparaître ce problème serait que les diagnostiqueurs immobiliers appliquent la méthode de calcul dite 3CL à tous les logements, quelle que soit leur année de construction et leur type de chauffage.

Ce serait certes efficace, mais serait-ce une bonne idée ?

La raison pour laquelle ça n’est pas déjà le cas est l’absence d’homogénéité des constructions sur le territoire français aux époques antérieures à 1948. Par exemple, on peut se douter qu’une maison du XVIIIème n’était pas construite avec les mêmes considérations en tête à Marseille ou à Brest. Alors que depuis la deuxième moitié du XXème siècle, des règles identiques s’imposent à toutes les constructions françaises, ce qui permet par exemple de supposer que l’isolation de la toiture d’un logement construit en 1990 aura toujours une efficacité donnée, quel que soit le logement en question.

Ainsi, réaliser ce diagnostic immobilier à l’aide d’un logiciel d’évaluation de la performance thermique des bâtiments, qui prend en compte le fait que la façade (et donc l’isolation extérieure) date de 1870 générera des approximations, car un immeuble haussmannien à Paris n’est pas composé des mêmes matériaux qu’une petite maison de la même époque à Bayonne.

Pour résoudre cet épineux problème, il faut selon nous se poser une autre question : ces approximations nouvelles seront-elles plus ou moins approximatives que celles qui existent aujourd’hui lorsqu’on réalise un DPE sur facture ?

Pour rappel, aujourd’hui, un DPE réalisé sur facture est loin d’être fiable à 100% car les situations suivantes peuvent se produire :

• Le logement est inoccupé, donc évidemment ses consommations de chauffage sont nulles, ce qui ne veut pas pour autant dire qu’il est performant d’un point de vue thermique
• Le logement est rarement occupé, par exemple seulement l’été, les occupants étant des retraités qui passent l’hiver au soleil. Le logement est donc très peu chauffé, ce qui fait qu’encore une fois les consommations de chauffage ne sont pas représentatives de sa performance énergétique
• Le logement est fait pour accueillir une famille de six personnes, mais tous les enfants en sont partis car ils sont grands. Plusieurs chambres ne sont donc presque jamais chauffées, ce qui biaise également le résultat du DPE
• Les gens chauffent peu car ils ne sont pas frileux. C’est encore comme cela qu’on obtient le meilleur résultat d’un DPE réalisé sur facture
• Les gens chauffent énormément car ils sont très frileux. C’est encore comme cela qu’on obtient le pire résultat d’un DPE réalisé sur facture

En résumé, notre avis est que la méthode de calcul d’un DPE sur facture comporte des approximations telles qu’on pourrait presque dire qu’elle n’est pas fiable du tout.

Une nouvelle solution revenant à appliquer la méthode 3CL dans tous les cas serait certes une solution imparfaite, mais serait selon nous meilleure.