Loi Carrez, le cas des caves aménagées

Comme cela est très bien expliqué dans un précédent article de ce blog (ici), la loi Carrez a été créée pour déterminer quelle part des charges de copropriété les propriétaires d’un bien devaient payer, et non pour savoir combien de m²-à-10 000€-le-m² mesure un bien. La définition de la surface privative fait donc la distinction entre les surfaces qui devront amener à un paiement de charges par leur propriétaire (charges générales, de chauffage, etc.), et qui correspondent souvent à l’espace qu’on utilise pour y habiter, et d’autres surfaces comme celles des caves ou parking qui n’en font pas partie.

Les caves en sont donc exclues. Mais rassurez-vous, c’est loin d’être aussi simple.

HISTORIQUE DES JURISPRUDENCES

Jusqu’en 2005, les décisions des tribunaux en cette matière étaient simples et unanimes : si c’est une cave, aménagée ou non, ce n’est pas un morceau de logement, sa surface n’a donc pas à être comptabilisée dans le cadre d’une mesure selon la loi Carrez.

Le 13 avril 2005, une décision de la Cour de cassation a donné un premier coup de canif à cette unanimité : au cours d’un mesurage, il convient de tenir compte essentiellement de l’unité d’habitation telle qu’elle se présente matériellement.

Le 21 septembre 2006, retour en arrière : une cave transformée en cuisine, en dépit d’un règlement de copropriété définissant cet espace comme cave et non comme habitation, ne doit pas être prise en compte dans le calcul de la surface selon la loi Carrez.

Le 5 décembre 2007, retour en avant : une cave transformée en partie d’habitation irrégulièrement, c’est-à-dire là encore en dépit d’un règlement de copropriété définissant cet espace comme cave, a du être comptabilisée dans le surface selon la loi Carrez

Et enfin le 2 octobre 2013, le dénouement : à nouveau dans le cas d’une cave aménagée en contradiction avec sa destination de cave selon le règlement de copropriété, la Cour de cassation a dit ceci :

“La surface à prendre en compte pour l’application de l’article 46 de la loi Carrez est celle du local, telle qu’elle se présente matériellement au jour de la vente, peu important sa désignation dans le règlement de copropriété et peu important notamment que le règlement de copropriété n’ait pas été modifié pour tenir compte des modifications intervenues”

CONCLUSION

C’est donc l’utilisation d’une cave et non sa désignation dans le règlement de copropriété qui détermine si oui ou non elle doit entrer dans le calcul de la surface selon la loi Carrez.

Vous allez recevoir un diagnostiqueur ? Eblouissez-le en faisant un effort de décoration dans votre cave : un petit peu d’éclairage, quelques meubles, un agencement recherché de vos souvenirs de vacances. Attention, si vous les empilez sans y prendre garde, c’est du stockage et ça redevient une cave ! Bon courage.

En somme, les jurisprudences ont petit à petit pris en compte le fait que la surface loi Carrez perdait dans l’imaginaire collectif son lien avec les tantièmes de charges, et en forgeait un autre avec le nombre de m²-à-10 000€-le-m². Ainsi, si vous découvrez que votre appartement fait 90 m² et non 100 m² comme on vous l’avait indiqué, votre première pensée ne va pas aux charges indues que vous avez payées, mais à toute la valeur immobilière dont vous vous sentez brutalement délesté.

C’est pourquoi la dernière jurisprudence ne tient même plus compte du fait qu’un sous-sol aménagé soit désigné ou non comme une habitation dans le règlement de copropriété, car du point de vue de la valeur du bien cela a peu d’importance.

Le métier de diagnostiqueur et les rencontres qu’on y fait avaient de toute façon achevé de nous en convaincre, bien avant d’entreprendre le difficile exercice intellectuel de rédaction de cet article : tout ce qui compte, au final, c’est le nombre de m²-à-10 000€-le-m² !