Loi Carrez : à quand la fin des 5% de marge ?

Les débuts de la loi Carrez

Pour commencer notre explication, il n’est pas inutile de rappeler ici pourquoi la loi Carrez a été créée, et pourquoi ça n’est pas du tout adaptée à la détermination d’un prix de vente. La loi Carrez, créée en 1996 et uniquement applicable aux ventes de lots de copropriété (donc pas aux maisons par exemple), avait pour objet de déterminer la part des charges de copropriété dues par le propriétaire d’un bien. Le calcul d’une surface précise (à 5% près) devait permettre d’éviter qu’un copropriétaire s’acquitte des mêmes charges de copropriété qu’un autre dont l’appartement est deux fois plus grand, à cause de mesures de surfaces farfelues datant d’un siècle.

Et en effet, dans ce cas une marge d’erreur de 5%, qui fait que des charges de copropriété de 100€ par mois pourront être finalement 95€ ou 105€, ce n’est pas déraisonnable.

Aujourd’hui, tout le monde a oublié que cette loi servait à cela initialement, et dans l’esprit des professionnels de l’immobilier comme des vendeurs ou acquéreurs, la mesure Carrez sert à déterminer le prix d’un appartement, voire d’une maison, puisque des notaires demandent aujourd’hui d’effectuer des mesures Carrez de biens qui ne sont pas en copropriété, alors même que cela n’est pas obligatoire.

Or, pour un appartement de 100 m², une erreur de 4% représente 4 m² (vous pouvez vérifier, je suis sûr de moi), soit environ 40 000€ aux prix de 2018 à Paris. Si un acquéreur s’aperçoit qu’il a été lésé de ces 40 000€, il peut lancer un recours et s’entendre dire que comme c’est dans la limite de la marge d’erreur de 5%, son recours n’est pas recevable. Le mieux pour ne pas prendre ce risque est encore de faire faire une mesure Carrez contradictoire.

La fin de la loi Carrez

On peut s’attendre à ce que tout cela change un jour, pour plusieurs raisons :

• Une erreur de 4% sur un bien de taille raisonnable représentait au maximum quelques milliers d’euros jusqu’à récemment (il y a 10 ans par exemple), mais maintenant c’est souvent quelques dizaines de milliers d’euros, comme on l’a vu dans le paragraphe précédent. Quand un certain nombre de personnes se seront plaintes d’avoir perdu 50 000€ parce que c’était dans la marge d’erreur, des jurisprudences risquent de revoir à la baisse cette fameuse marge.
• La loi Carrez n’était initialement pas faite pour déterminer le prix de vente d’un bien immobilier, il y aurait donc toutes les raisons de procéder à quelques ajustements à cette loi, maintenant qu’on s’est aperçus qu’elle remplit aussi cette fonction.
• Et enfin la loi Carrez n’a que 20 ans, et même si son existence est bien ancrée dans les têtes de tous les propriétaires français, son fonctionnement est loin d’être gravé dans le marbre.

Il est donc très probable qu’un jour prochain, un jugement statue qu’une erreur de 3 ou 4% sur une mesure Carrez n’est pas acceptable sous prétexte qu’elle est dans la marge de 5% d’erreur, et que le vendeur, ou le diagnostiqueur fautif, soit redevable d’un dédommagement. 

Lorsque cela arrivera, un grand nombre de propriétaires français se plaindront en justice des deux mètres carrés qu’ils pensaient avoir et qu’ils n’ont pas, et on peut s’attendre à une pluie de recours à l’encontre des diagnostiqueurs qui “poussent les murs” à la demande de leurs clients.

C’est pour cela que chez Monser, nous laissons les murs à leur place. Cela évite les déconvenues des acquéreurs qui s’aperçoivent au moment de le revendre, 10 ans après, que leur logement est plus petit qu’ils ne le pensaient. Et cela nous évite également de mettre notre chère entreprise en risque…

Vous trouverez plus d'informations sur les principes de la loi Carrez dans cet article et cet autre article.