Comment se déroule votre rendez-vous de diagnostics immobiliers
Avant tout, notre diagnostiqueur immobilier se présentera au rendez-vous à l'heure qui vous aura été indiquée à la suite de votre commande. Ensuite, quel que soit le membre de notre équipe qui se présente au rendez-vous, son intervention va ensuite se dérouler de la manière suivante.
Le démarrage de l'intervention
Tout d’abord, notre diagnostiqueur immobilier récupèrera grâce à sa tablette le dossier administratif qui lui a été préparé par l’équipe planification. Il s’assurera alors que toutes les informations nécessaires apparaissent. Par exemple, dans le cas d’une vente d’un appartement, il vérifiera que les numéros de lots de copropriété sont mentionnés dans son dossier, ou vous les demandera pour les ajouter.
Le démarrage d’une mission est commun à presque tous les diagnostics, et se déroulera comme suit :
- Notre opérateur vous demandera de lui présenter rapidement les pièces qui composent le bien à expertiser
- Il réalisera une description du bien (sauf si vous n’avez commandé que les diagnostics DPE, gaz ou électricité, qui ne nécessitent pas cette étape) :
- Identification de chacune des pièces dans son logiciel
- Réalisation d’un croquis du bien
- Enumération des matériaux des composants principaux, dans chaque pièce
Viendront ensuite les actions spécifiques à chaque diagnostic.
DIagnostic loi Carrez et loi Boutin
Dans chacune des pièces, votre diagnostiqueur immobilier mesurera, à l’aide d’un mètre laser, la longueur de chaque pan de mur.
Dans le cas d’une pièce dont les pans de murs ne sont pas perpendiculaires, il recoupera les mesures des pans de murs avec des mesures de diagonales entre plusieurs angles.
L’ensemble de ces mesures lui permettra de calculer la surface d’une pièce. Ces mesures seront également traitées par son logiciel afin de reproduire le tracé de la pièce, et de recalculer des distances qui n’ont pas été mesurées par le diagnostiqueur immobilier. Cela permet une double vérification :
- Le technicien vérifie que le dessin de la pièce obtenu grâce au logiciel a la même forme que la pièce mesurée
- Il vérifie que les distances recalculées par le logiciel sont égales aux distances réelles
Cette méthode de mesure, ainsi que la double vérification qui en découle, nous assurent l’exactitude de nos métrages Carrez. Notre clientèle, à Paris et en proche banlieue, est particulièrement sensible au fait que la mesure Carrez soit exacte, et on la comprend au vu des prix de l’immobilier. C’est pourquoi ce diagnostic fait pour nous l’objet d’une attention toute particulière.
Le diagnostic Plomb (CREP, Constat de Risque d'Exposition au Plomb)
Le diagnostiqueur immobilier sondera, à l’aide d’un appareil spécifique (dit appareil à fluorescence X), l’ensemble des surfaces peintes de votre logement :
- Murs
- Plinthes
- Portes
- Fenêtres
- Garde-corps et volets de fenêtres
L’appareil mesure la concentration de plomb dans les peintures. Même dans un pan de mur qui a été récemment repeint, la mesure peut être positive car elle se fait sur quelques millimètres d’épaisseur, et repère ainsi également les couches de peinture plus anciennes qui ont été recouvertes.
Le plomb dans la peinture a été interdit en 1949, vous pourrez donc voir notre technicien taper légèrement des doigts sur vos murs : il cherche à repérer les cloisons manifestement plus récentes (en placoplâtre), qui n’ont pas besoin d’être mesurées car elles ne peuvent pas contenir de plomb.
Le diagnostic amiante
Les taches qui composent le repérage sont différentes s'il s'agit d'un diagnostic location ou d'un diagnostic vente.
Le diagnostic amiante location (DAPP, Dossier Amiante des Parties Privatives)
Dans le cas de la location, ce diagnostic peut être très rapide. En effet, notre diagnostiqueur immobilier doit seulement repérer les matériaux dits de la « liste A », et déterminer si oui ou non ils sont amiantés. Cette liste comprend :
- Les dalles de faux-plafond
- Les calorifugeages
- Les flocages
Ces éléments étant très souvent absents des logements, il n’y a souvent pas d’investigation supplémentaire à effectuer dans le cadre d’un diagnostic amiante locatif (DAPP, Dossier Amiante des Parties Privatives).
Le diagnostic amiante avant vente
Pour une vente, le repérage est plus poussé. En effet, en plus des matériaux de la liste A, notre opérateur va lister les matériaux de la liste B, puis déterminer si oui ou non ils contiennent de l’amiante. Cette liste contient, entre autres :
- Les plaques fibro-ciment
- Les conduits
- Les dalles de sol
Notre diagnostiqueur immobilier va donc, en circulant dans votre bien, ouvrir chaque porte, placard, trappe, à la recherche de ce type de matériaux. Le cas échéant, il fera apparaître dans son rapport une photo du matériau amianté et il sera indiqué avec précision où il se trouve sur un croquis du bien.
Prélèvements pour analyses
Il pourra arriver que notre technicien ait besoin de réaliser un prélèvement pour statuer sur la présence ou l’absence d’amiante. En particulier, dans le cas de dalles de sol, il est impossible de se prononcer à l’œil nu, une analyse en laboratoire est donc nécessaire pour donner un avis définitif. Ce prélèvement ne pourra avoir lieu qu’avec votre accord. S’il a lieu, il sera effectué de manière à ne pas être trop voyant (sous un meuble par exemple) et de manière à éviter toute propagation de poussière.
La nécessité d'effectuer un prélèvement pour analyse pendant un diagnostic vente ou location ne se présente que rarement. Le cas échéant, Monser ne facture pas la réalisation des éventuels prélèvements nécessaires.
Le diagnostic termites
Ce diagnostic n'est obligatoire que dans le cadre d'une vente.
Le diagnostic termites consiste à repérer les éventuelles dégradations d’éléments en bois, et le cas échéant de déterminer si oui ou non elles sont causées par des termites.
Notre diagnostiqueur immobilier utilisera un poinçon afin de sonder les éléments en bois de votre logement (parquet, plinthes, portes, etc.) afin de déceler des zones détériorées. En cas d’infestation, le poinçon s’enfoncera car le bois aura une moindre résistance. Rassurez-vous, notre technicien ne pratiquera pas des trous dans tout votre parquet, les zones poinçonnées ne seront pas visibles après son passage.
Les zones qui retiendront particulièrement son attention sont les zones proches du sol (sous-sols, RDC, 1ère étage). Les portes de caves et poutres bois en rez-de-chaussée sont les suspects principaux. En effet, les termites arrivent par le sol, il est donc beaucoup moins probable de trouver des termites dans un parquet au 30ème étage d’une tour, cela signifierait que les 29 étages inférieurs sont infestés !
Dans le cas où des dégradations sont constatées (ce qui arrive très souvent dans les caves par exemple), notre diagnostiqueur immobilier va déterminer si oui ou non la dégradation provient de termites. Il analysera pour cela le profil des « tunnels » pratiqués par les insectes dans le bois, l’aspect du bois en surface ainsi que les déjections observables des insectes. Si ces dégradations ne sont pas causées par des termites, son rapport indiquera qu'il s'agit d'autres insectes.
Le diagnostic électricité
Notre diagnostiqueur immobilier a un grand nombre de vérifications à faire sur votre installation électrique, qui concernent les éléments suivants :
- Le disjoncteur principal. C’est un boitier qui se trouve généralement à côté de votre compteur électrique, qui permet de couper l'alimentation en courant de votre logement. Notre technicien vérifiera que :
- Il est fonctionnel
- Il est accessible
- Le tableau électrique. C’est là que se trouvent les fusibles. Notre technicien vérifiera que :
- Les fusibles sont d’un modèle suffisamment récent
- Les tailles des câbles sont adaptées aux calibres des fusibles
- Le câblage est conforme
- Les prises électriques, pour lesquelles ont vérifiera que :
- Elles sont d’un modèle suffisamment récent (avec broche de terre, avec puits de sécurité)
- Elles sont raccordées à la terre en y branchant un appareil de mesure
- La salle de bain, où certains équipements ne doivent pas se trouver, en raison du risque d’électrisation dû à l’humidité de la pièce
- L’état général des équipements. On vérifiera que :
- Il n'y a pas de câbles apparents
- Il n'y a pas d’équipements dégradés
Notre diagnostiqueur immobilier doit également réaliser des tests électriques, qui entraîneront une coupure de l’alimentation électrique pendant quelques minutes. Il faut donc prévoir que le courant sera coupé pendant une période de notre intervention, et par exemple éviter de lancer une lessive juste avant l'arrivée de notre technicien !
Chaque anomalie listée dans le rapport fera l’objet d’une photo pour vous permettre de mieux comprendre de quoi il s’agit. Il sera également précisé l’emplacement exact de l’anomalie détectée, pour faciliter sa correction.
Le diagnostic gaz
De la même manière que pour le diagnostic électricité, le diagnostic gaz consiste en la vérification d'une grande liste de points de contrôle par notre technicien. Cette liste concerne :
- La tuyauterie d'alimentation des appareils gaz/ Il sera vérifié que :
- Les matériaux utilisés sont adaptés
- Les canalisations sont en bon état et aucune fuite n'est constatée
- Chaque appareil gaz (gazinière, chaudière). Il sera vérifié que :
- La pièce qui accueille le matériel est adaptée (taille de la pièce, ouvertures sur l'extérieur)
- Le raccordement de l'appareil est conforme (présence et conformité du robinet de commande, conformité de la tuyauterie)
- Le matériel fonctionne correctement
- Dans le cas d'une chaudière, l'évacuation des fumées est correctement gérée (conduit de fumée présent, correctement installé et en bon état)
Chaque éventuelle anomalie fera l'objet d'une photo et d'une explication qui apparaitront dans le rapport afin que les actions à entreprendre pour la corriger soient claires pour vous.
Le DPE (Diagnostic de Performance Energétique)
En fonction du type de bien objet du diagnostic, la méthode pour établir le DPE ne sera pas la même.
Le DPE méthode 3CL (Calcul de la Consommation Conventionnelles des Logements)
Dans le cas d'un logement, c'est la méthode 3CL qui s'appliquera.
Pour aboutir à vos deux notes (étiquette performance énergétique et étiquettes gaz à effet de serre) notre diagnostiqueur immobilier indiquera dans son logiciel l'ensemble des informations décrivant votre logement et ses équipements de chauffage et d'eau chaude sanitaire :
- Type de chauffage et équipements
- Type de génération d'eau chaude sanitaire et équipements
- Surface des murs, planchers et plafonds donnant sur l'extérieur du logement, et type d'isolation dans chacun d'eux
- Tailles, orientations et types des menuiseries (portes, fenêtres) donnant sur l'extérieur
- Longueurs des ponts thermiques, qui sont des zones de déperdition de chaleur situées aux intersections des parois (intersection du plancher et de murs donnant sur l'extérieur par exemple)
- Eventuels masques d'ombrage extérieur, devant les fenêtres
Le DPE méthode des factures
La méthode dite des factures sera utilisée pour établir le DPE d'un local commercial.
Dans ce cas, notre diagnostiqueur immobilier relèvera des informations similaires à celles de la méthode 3CL :
- Type de chauffage et équipements
- Type de génération d'eau chaude sanitaire et équipements
- Type de murs, planchers et plafonds donnant sur l'extérieur du bien
- Types des menuiseries (portes, fenêtres) donnant sur l'extérieur
En revanche il ne sera pas fait mention des tailles et surfaces des murs, planches, plafonds et menuiseries, car ces informations n'entrent pas en compte pour le calcul des notes (DPE et GES) dans le cadre de cette méthode sur facture.
Notre technicen vous demandera par ailleurs des informations sur vos consommations de chauffage, et en particulier :
- Si votre chauffage est individuel électrique : des factures d'électricité sur lesquelles apparaissent votre consommation passée en kWh sur une période d'au moins un an
- Si votre chauffage est individuel gaz : des factures de gaz sur lesquelles apparaissent votre consommation passée en kWh sur une période d'au moins un an
- Si votre chauffage est collectif :
- Un document sur lequel apparait la consommation d'énergie (kWh de gaz, litres de fioul ou tonnes-vapeur de chauffage urbain) de votre copropriété sur une période d'au moins un an. On trouve ces informations dans les comptes de la copropriété, qui sont envoyés au copropriétaires une fois par an, avec la convocation à leur assemblée générale
- Un document sur lequel apparaissent les tantièmes de chauffage de votre bien, afin de ramener la consommation de l'immeuble à votre bien. Cette information se trouve sur chaque appel de charges trimestriel
Il est à noter que ce sont bien les informations en quantité d'énergie (kWh de gaz ou d'électricité, litres de fioul, tonnes-vapeur de chauffage urbain) et non les montants en euros qui permettront à notre diagnostiqueur immobilier de compléter son dossier.
Dans le cas des DPE réalisés avec la méthode des factures, il arrive malheureusement que ces informations ne soient pas disponibles, et cela aboutit à la remise d'un DPE dit "vierge", c'est-à-dire sans les notes DPE et GES. Cela ne vous empêche heureusement pas de procéder à la location ou la vente de votre bien. Nous avons écrit un article sur le sujet des DPE vierges dans lequel vous trouverez plus d'informations.
L'ERP (Etat des Risques et Pollutions)
L'état des risques et pollutions est établi par notre équipe planification, et n'est donc pas le fait des relevés d'informations que notre diagnostiqueur immobilier fera dans votre logement.
Ce document répertorie l'ensemble des "risques" associés à l'emplacement géographique de votre bien, et notamment :
- Les risques géologiques (risque sismique, risque d'affaissement au-dessus des anciennes carrières)
- Les risques d'inondation
- Les risques technologiques (dûs à la proximité d'une usine SEVESO par exemple)
Ce diagnostic immobilier est donc constitué en sollicitant des bases de données mises à disposition par des administrations locales et nationales, depuis nos bureaux rue La Fayette !
